Baranyában sok eladó ház kisebb településen, a falu szélén vagy egykori szőlőhegyen áll. Ilyenkor nem mindegy, hogy az ingatlan belterületen, külterületen vagy egykori zártkertben fekszik, és milyen művelési ágban szerepel. Ezek a vásárlás menetét, az időtartamát és a támogatásokat is befolyásolhatják.

Hol látod, milyen besorolású egy ingatlan?

A tulajdoni lap I. részén. A végrehajtási rendelet szerint itt szerepel többek között a település neve, az ingatlan fekvése (belterület vagy külterület), a helyrajzi szám, a terület nagysága, a művelési ág vagy a „művelés alól kivett terület” megnevezése, valamint a zártkerti megjelölés azoknál az ingatlanoknál, amelyek a termőföldről szóló törvény hatálybalépése előtt zártkertinek minősültek. A tulajdoni lap többi részéről: mit ellenőrizz a tulajdoni lapon.

Mikor számít egy telek „földnek”?

A földforgalmi törvény szerint mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek számít minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas vagy erdő művelési ágban szerepel, függetlenül attól, hogy belterületen vagy külterületen fekszik. Vagyis nem a fekvés, hanem a művelési ág dönt.

Egy „kivett lakóház, udvar” megnevezésű telek jellemzően nem föld. Ha viszont a ház egy „kert” vagy „szőlő” művelési ágú telken áll, például egy egykori zártkertben, a vásárlásra a földforgalmi törvény szabályai vonatkozhatnak.

Mi a következménye, ha a földforgalmi törvény hatálya alá esik?

  • Területi korlát: a földművesnek nem minősülő magánszemély csak akkor szerezhet földet, ha a már meglévő földjeivel együtt sem haladja meg az 1 hektárt. Ebbe az azonos helyrajzi számon lévő, művelés alól kivett terület is beleszámít. Közeli hozzátartozótól vásárlásnál ez a korlát nem érvényes.
  • Elővásárlási jog és közzététel: az adásvételi szerződést közzé kell tenni, és az elővásárlásra jogosultak 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhatnak.
  • Hatósági jóváhagyás: a szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá.

Ezek miatt egy ilyen vásárlás jóval tovább tarthat, mint egy belterületi ház megvétele, ezért a fizetési és birtokbaadási határidőket ehhez kell igazítani. A törvény 2027. január 15-től módosuló szöveggel lesz hatályos, így 2027-es vásárlásnál érdemes az akkor hatályos szabályokat ügyvéddel ellenőriztetni.

Mi a tanya?

A földforgalmi törvény szerint tanya a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektáros földrészlet, amelyhez a föld mellett mezőgazdasági termelést szolgáló lakó- és gazdasági épület is tartozik, vagy amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel.

Hogyan befolyásolja a besorolás a támogatásokat?

  • Otthon Start: a rendelet szerint lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont vásárlására is igényelhető. A jogosultságnál azt vizsgálják, hogy az igénylőnek volt-e korábban saját belterületi lakóingatlana.
  • Falusi CSOK: a preferált kistelepüléseken kívül a külterületi lakásra is igényelhető, ha az ingatlan-nyilvántartásban tanya vagy birtokközpont megnevezéssel szerepel.

A támogatások feltételeiről részletesen: Otthon Start, CSOK Plusz, falusi CSOK Baranyában.

Mit tegyél, ha külterületi vagy zártkerti házat néznél?

  • kérj friss, hiteles tulajdoni lapot és térképmásolatot, és nézd meg a fekvést és a művelési ágat;
  • a település önkormányzatánál kérdezd meg, mit enged a helyi építési szabályzat a telekre, ha bővítenél vagy építenél;
  • ha a telek földnek minősül, a szerződést olyan ügyvéd készítse, aki jártas a földforgalmi eljárásban;
  • hitelnél előre egyeztesd a bankkal, elfogadja-e fedezetként az ingatlant.

A teljes vásárlási folyamat: házvásárlás Baranyában lépésről lépésre. Az aktuális baranyai kínálat: eladó ingatlanok Baranyában.

Gyakori kérdések

Megvehetek zártkerti telket, ha nem vagyok földműves?

Ha a telek kert, szőlő vagy más mezőgazdasági művelési ágban szerepel, földnek számít. Ilyenkor nem földművesként legfeljebb 1 hektár földet szerezhetsz, a meglévő földjeidet is beleszámítva, és a szerződéshez közzététel és hatósági jóváhagyás kell.

Honnan tudom, hogy egy ház belterületen vagy külterületen van?

A tulajdoni lap I. részéből: itt szerepel a fekvés, a művelési ág és az esetleges zártkerti megjelölés.

Igényelhető Otthon Start tanyára?

A 227/2025. Korm. rendelet szerint igen, a hitel tanya vagy birtokközpont vásárlására is felhasználható, legfeljebb 150 millió forintos értékig.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem helyettesíti a jogi tanácsadást. Földnek minősülő ingatlan vásárlásánál mindenképp kérd ügyvéd segítségét.