Ha megtaláltad a házat, a következő lépés a pénz és a papírok. Az első kifizetésnél a legtöbb vevő foglalót ad, de kevesen tudják, hogy ennek a Polgári Törvénykönyv szerint szigorú következményei vannak. Ebben a cikkben a foglalót, az előleget és az adásvételi szerződés legfontosabb biztosítékait vesszük sorra.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A Ptk. 6:185. §-a szerint a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződésből ez nem derül ki egyértelműen, a kifizetett összeg nem foglaló.

A foglalóhoz a Ptk. külön szankciókat fűz, az előleghez viszont nem: az előleg egyszerűen a vételár előre kifizetett része. Ezért a szerződésben mindig pontosan nevezd meg, melyikről van szó.

Mikor veszíted el a foglalót, és mikor jár vissza?

  • Ha a szerződés teljesül: a tartozás a foglaló összegével csökken, vagyis a foglaló beszámít a vételárba.
  • Ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért, vagy mindkettő felelős: a foglaló visszajár.
  • Ha a meghiúsulásért az egyik fél felelős: aki a foglalót adta, elveszti; aki kapta, kétszeresen köteles visszatéríteni.
  • Kártérítés: a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól, de a kötbér és a kártérítés összege a foglalóval csökken.
  • Túlzott foglaló: a túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérésére mérsékelheti.

Hitelből vásárlásnál előre gondold végig, mi történik, ha a bank nem folyósít. Ezt az esetet érdemes a szerződésben, ügyvéddel együtt kifejezetten rendezni.

Mi kell ahhoz, hogy az adásvételi szerződés érvényes legyen?

  • Írásbeliség: a Ptk. szerint ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni, és az eladó a tulajdonjog mellett a birtokot is köteles átruházni.
  • Ügyvédi ellenjegyzés: a földhivatali bejegyzés alapjául szolgáló magánokiratot ügyvédnek kell ellenjegyeznie, vagy közokiratba kell foglalni.

Hogyan véd a tulajdonjog-fenntartás és az ügyvédi letét?

Tulajdonjog-fenntartás: a Ptk. szerint az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Ingatlannál ezt a vevő jogának feltüntetésével bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, így a vevő pozíciója a tulajdoni lapon is látszik, már a teljes kifizetés előtt.

Ügyvédi letét: az ügyvédi tevékenységről szóló törvény szerint az ügyvéd pénzt letétként átvehet és kezelhet. A letéti szerződést írásba kell foglalni, és az ügyvéd a pénzt a saját pénzeszközeitől elkülönítve, letétenként külön számlán vagy alszámlán kezeli. A letéti szerződésben rögzíthető, hogy a vételár csak akkor kerüljön az eladóhoz, ha a szerződésben vállalt feltételek, például a terhek törlése, teljesültek.

Milyen határidőkre figyelj az aláírás után?

  • Otthon Start: a kölcsönkérelmet az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtani.
  • Illeték: a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat az illetékkötelezettség keletkezésétől számított 30 napon belül kell megtenni; ezt jellemzően az ügyvéd intézi a földhivatali bejegyzéssel együtt.

A költségekről: a házvásárlás teljes költsége. A szerződés előtti ellenőrzésről: mit ellenőrizz a tulajdoni lapon. A teljes folyamat: házvásárlás Baranyában lépésről lépésre.

Gyakori kérdések

Visszajár a foglaló, ha meggondolom magam?

Nem. Ha a szerződés a te hibádból hiúsul meg, a Ptk. szerint elveszíted az átadott foglalót. Ha az eladó hibájából, neki kétszeresen kell visszafizetnie.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A foglaló a kötelezettségvállalás megerősítése, és ennek a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Az előleg a vételár előre kifizetett része, amelyhez a Ptk. nem fűz külön szankciót.

Kötelező ügyvéddel megíratni az adásvételi szerződést?

A földhivatali bejegyzéshez a szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzői okiratba kell foglalni, ezért a gyakorlatban igen.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem helyettesíti a jogi tanácsadást. A szerződést mindig ügyvéd készítse el.